【経済】韓国の不動産バブルとウォン高、背後にドルや円建て借り入れ[12/26]

1 ：物質混入φ ★：2006/12/26(火) 18:54:28 ID:???

韓国の不動産市場でバブルが発生し、為替市場では韓国ウォンが
このところ弱含みの日本円と完全にデカップリングし、９年ぶりの高値圏にある。
背景には、日銀の超金融緩和政策によって膨らんだ円建てなど、金融機関による外貨建て借り入れがある。

首都ソウルのマンション価格は、１０月には価格上昇が再燃して、１１月には前月比（年率換算）同１００％上昇し、
バブル発生との見方が有力だ。
野村証券金融経済研究所のシニアエコノミスト、佐野鉄司氏は
「１０月に北朝鮮の核実験表明があり、外交政策で得点を稼ぎたい盧武鉉大統領は、
国内政策運営については集中力を欠くと市場は読んでおり、これまでの政府の価格抑制策には反応薄なのだろう」と語る。
金融政策をみると、韓国は昨年１０月から今年８月まで５回利上げを実施。
しかし、１０月のマネーサプライの伸び率は前年比１０．２％となり、過去３年半で最高の伸びを記録した。

これらの背景にある、特に目を引くのが外貨建てローンの趨勢（すうせい）だ。
４─６月期３０．６兆ウォン（前年比３１．２％増）、７─９月期３５．０兆ウォン（同４９．４％増）と雪だるま式に拡大している。
国際収支統計をみると、韓国の金融機関による短期借入れが１−９月で４３４億ドルに達しており、
昨年１年間実績（４７億ドル）の９倍以上に膨れ上がっている。
外貨建てローンの高い伸びはウォン高との関係で監督当局の目にとまっている。
韓国銀行（中央銀行）の李光周・国際局長は２０日、金融監督当局と共同調査を実施する意向を明らかにした。
「借り入れ外資で外貨建てローンを組んで住宅購入者に貸し出している可能性が考えられる。
低金利の円を借り入れるケースが多いと思うが、金利の高いドルを借りても、
ウォン高が続けば結果的に低コストの借り入れが可能だ」と野村証券の佐野氏は言う。

韓国は２００９年にウォンの国際化と資本市場の自由化を計画しており
「これが実現すれば、日韓の金利差からウォン高／円安は続くとの予測がいっそう現実味を増し、
円を借りるインセンティブは強まる」と佐野氏は分析する。
韓国金融機関の外貨建てローンを借りた人がウォンに転換することから、ウォン高は進行する。
今月７日には、１ドル＝９１３．６ウォンまでウォン高が進み、アジア通貨危機が起きた１９９７年以来の高値を記録した。
対円でも２５日に１円＝７.８０７２ウォンとなり、同じく９年ぶりの高値を更新した。

韓国では月々の家賃を払う代わりに、契約時にまとまった保証金（チョンセ）を家主に払う制度がある。
チョンセは物件の時価の５割程度だ。チョンセは契約期間終了時に一括返金されるが、それまでは家主が自由に運用できる。
また、１億ウォンの新規物件であれば、家主は銀行から４０００万ウォンまでの不動産担保融資を受けられる。
この時点で手元資金は９０００万ウォンとなり、同額の不動産を追加購入することができる。
保有不動産と新規購入不動産を売却すると、地主は１．９億ウォンの新たな投資資金を手にすることができる。
このように韓国では不動産バブルを醸成しやすい慣習が存在する。
買った物件が値上がりし、売却益を得られるという正の連鎖が続くうちは、外資取り込みの需要も低下しないとみられる。

この正の連鎖がどこかで止まる、または逆回転する可能性はないだろうか。
佐野氏によれば「逆回転のきっかけは、円金利の上昇ペースの加速のほか、韓国不動産市況の天井感、
預金準備率のさらなる引き上げ、資本規制の導入、大統領選挙など様々なことが考えられる」という。
１─１０月の経常黒字はウォン高による輸出の減速をうけて１６億７８６０万ドルで前年同期比で８７％減となった。
ウォン高に苦しむ輸出企業が名を連ねる韓国貿易協会は「為替安定のための総合対策」を１８日採択し、
資本流入の抑制と銀行による短期借り入れの規制などを含む措置を政府に要求した。

日本のバブルを他山の石としなかった隣国・韓国。
逆回転は資本流出とウォン安／円高を生むはずであり、韓国の不動産バブルが破裂すれば、
日本も火の粉をかぶらざるを得ないだろう。

ロイター
http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=topNews&storyID=2006-12-26T172259Z_01_NOOTR_RTRJONC_0_JAPAN-241019-1.xml&WTmodLoc=NewsArt-C1-ArticlePage1-2